Conforme el artículo 396 del C.C., son elementos comunes todos los necesarios para el adecuado uso y disfrute del inmueble. Dicho artículo establece una enumeración de los elementos que pueden considerarse como comunes. Es necesario hablar aquí de la diferente regulación que había antes de la Ley 8/99 y después. Antes de la reforma, el C.C. establecía una serie de supuestos considerados como numerus clausus, con lo cual sólo podían calificarse como comunes los que señalaba el C.C. Sin embargo, tras la reforma del artículo 396, operada a través de la Ley de Propiedad Horizontal, se incluyó la cláusula "y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles". Por tanto, ahora se puede calificar la enumeración de abierta, de numerus apertus.

Clases de elementos comunes

Nos hemos encontrado con dos tipos de clasificaciones a los que haremos referencia a continuación.

Elementos físicos, estructurales y constructivos comunes (ej. suelo, pilares, cimientos).

Instalaciones, conducciones y canalizaciones generales (desagües generales, instalación eléctrica general).

Locales y espacios comunitarios (locales sociales, espacios deportivos comunitarios).

Servidumbres.

Derechos de propiedad sobre partes comunes de la Comunidad de Propietarios

La propiedad sobre las partes en comunidad es accesoria respecto de la propiedad sobre los espacios privados. Y la accesoriedad supone conexión, vinculación entre ambas propiedades, si bien las cosas comunes están en posición subordinada e instrumental respecto del espacio independiente.

Constituye el uso y disfrute de los elementos comunes el derecho fundamental de todo propietario de apartamento en edificio de régimen de propiedad horizontal.

Es obligación de cada propietario respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos (art. 9.1. a) L.P.H.).

El derecho de uso y disfrute sobre los elementos comunes está limitado al tener que ser compartido entre todos los propietarios, y al tener que llevarse a cabo de modo diligente, conforme las características, destino y finalidad del elemento de que se trate.

Obras en el inmueble de la Comunidad de Propietarios

Para la realización de obras en un inmueble hay que distinguir si éstas sólo a afectan a las viviendas o se interviene en elementos comunes del edificio. Su autorización en Junta y la mayoría necesaria dependen del tipo de obra que se trate.

Obras realizadas por el propietario en el interior de su vivienda

- El Propietario debe informar a quien represente a la Comunidad (Presidente o persona u órgano que lo sustituya) de las obras que vaya a realizar, verbalmente o por escrito, pero dejando constancia de su recepción.

- Debe contar con el consentimiento de la Junta cuando la obra afecta a algún elemento común o a la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración, o perjudica a los derechos de otros vecinos, además de contar con la licencia municipal de obras.

La mayoría necesaria requerida por la Junta dependerá del tipo de obra y, si se diera el caso, del consentimiento del vecino/s afectados.

Las obras afecten a los elementos arquitectónicos de la vivienda, local o anejo:

- No necesitan la autorización de la Junta de Propietarios, siempre y cuando tales modificaciones no afecten a elementos comunes, como paredes maestras o pilares del edificio.

Por ejemplo, se pueden derribar o construir tabiques y paredes dentro del propio piso o local, con el fin de dividirlo, ampliar su superficie, o simplemente redistribuir su interior. Aunque si se unen dos pisos o dos locales, seguirán con dos coeficientes y dos recibos de Comunidad, pues para que se conviertan en una vivienda o local único se necesita la unanimidad de la Junta.

- Se requiere autorización unánime de la Junta de Propietarios en caso de que estas obras afecten a elementos comunes. En Junta se señalarán además las nuevas cuotas de participación asignadas a las distintas viviendas o locales reformados.

Por ejemplo, necesitan la aprobación en Junta por unanimidad la perforación del muro de la fachada para la instalación de aire acondicionado, el acristalamiento y cerramiento de balcones y terrazas, o la colocación de letreros profesionales o publicitarios. También, las uniones de pisos o locales cuando afectan a elementos comunes, muros, fachada o a la propia estructura del edificio, tales como un local con la vivienda superior, o bien un trastero y una vivienda.

Obras en elementos comunes

En general, para la realización de estas obras se requiere su aprobación en Junta de Propietarios. La mayoría necesaria requerida por la Junta dependerá del tipo de obra que se trate.

Obras de reparación urgente

Las obras que requieren intervención inmediata, no necesitan la previa celebración de la Junta de Propietarios, si bien su debe ser ratificada en la siguiente Junta que se celebre. Por su parte, los Propietarios han de comunicar de forma inmediata al Administrador la necesidad de realizar este tipo de reparaciones urgentes.

Obras de innovación o sustitución

- Si tienen como fin el adecuado sostenimiento y conservación del edificio, su habitabilidad, seguridad y accesibilidad: Cualquier Propietario puede exigir que se realicen estas obras, cuando las existentes en el edificio hayan quedado obsoletas y no presten un correcto servicio (como la sustitución de las conducciones de suministros como agua, gas o electricidad). En ningún caso podrán alterar las características básicas de los elementos comunes.

Mayoría necesaria: Estas obras necesitarán el voto favorable de la mayoría simple de los Propietarios que, a su vez, representen, al menos, la mayoría de las cuotas de participación.

Todos los Propietarios están obligados a contribuir económicamente al pago de su coste.

- Las obras que no tengan como fin la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad: ningún Propietario puede exigir la realización de obras para el establecimiento de nuevas instalaciones, servicios y mejoras que, aunque puedan ser útiles, no tengan estos fines (por ejemplo, las obras que cambien elementos comunes en buen estado con una finalidad estética o decorativa).

Obras de alteración en elementos comunes

Señala el artículo 7.1, segundo párrafo, que en los elementos comunes no podrá realizar (ningún propietario) alteración alguna y si advirtiese la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.

Reparaciones del inmueble y las servidumbres

De acuerdo con el art. 9.1 c), el propietario ha de consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general, teniendo derecho a que la comunidad le resarza los daños y perjuicios ocasionados.

Conforme el art. 9.1 d), los propietarios tienen la obligación de "permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores". O sea, para mantener en buen estado las partes comunes y las privativas, así como para establecer servicios comunes de interés general.

Derecho a las innovaciones

Conforme el artículo 11.1 L.P.H. "ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble, según su naturaleza y características"

Obras de accesibilidad

Son las necesarias para un uso adecuado a la discapacidad de algún vecino, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su movilidad.

Cuando en un edificio vivan, trabajen o presten sus servicios voluntariamente personas con algún tipo de discapacidad o sean mayores de 70 años:

- Si el coste de las mismas no excede de 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes: La Comunidad de Propietarios ha de realizar las obras necesarias para facilitar su accesibilidad.

Este caso no precisa la autorización de la Junta de Propietarios.

- Si exceden de tres mensualidades: será necesaria su aprobación en Junta por medio del voto favorable de la mayoría simple.

Una vez adoptado el acuerdo, toda la Comunidad quedará obligada al pago de los gastos.

En cualquier caso, si la persona con discapacidad está interesada en llevar a cabo las obras, tiene el derecho legalmente reconocido a realizarlas siempre que esté dispuesta a asumir su coste.

La instalación de ascensores que no tenga como fin la supresión de barreras arquitectónicas:

Tiene que ser aprobada, al igual que cualquier otro servicio común del edificio, por las 3/5 partes del total de Propietarios que, al mismo tiempo, sumen en conjunto las tres quintas partes de las cuotas de participación.

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